Airbnb vs. alquiler tradicional en Buenos Aires: cuánto gana realmente cada uno en octubre 2026

Una de las decisiones más difíciles que afrontan los inversores del mercado inmobiliario es definir hacia qué modelo de alquiler inclinarse: si a los temporarios o a los tradicionales. En un contexto tan cambiante y volátil como el argentino, precisar cuál es más conveniente no es nada sencillo . La primera reacción suele ser comparar los ingresos; sin embargo, para conocer cuál de las dos alternativas resulta realmente más conveniente no alcanza con observar la rentabilidad bruta. También hay que considerar los gastos operativos, la vacancia, el desgaste de la propiedad, el tiempo dedicado a la administración y el perfil de riesgo de cada inversor. Desde el mercado de alquiler tradicional , los especialistas reconocen que es un buen momento en términos de oferta y demanda y de rendimiento. “Los alquileres tradicionales hoy rinden entre un 6% y un 7%, dependiendo de la zona y del producto. Como regla, no dan más del 7, aunque puede ser que haya alguna zona muy especial que te dé un poquito más. Pero entre 5,5% y 6,5% es una renta aceptable para un inmueble ”, señala Mateo García, director residencial en Toribio Achával. Por su parte, Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria y referente del mercado inmobiliario, coincide en términos generales. “La rentabilidad del mercado del alquiler tradicional se encuentra en el orden del 5% y 6% bruto” , afirma. Pero más allá de la rentabilidad concreta, todo mercado incluye otras variables a tener en cuenta. Para Balayan, el valor de las expensas también influye en el rendimiento . “Si el valor de las expensas es muy elevado, erosiona la rentabilidad. Cuando las expensas son muy altas, sin servicios o estado de mantenimiento del edificio que las justifiquen, termina haciendo que el precio de alquiler baje respecto de comparables”, añade. Construyen un hotel de US$120 millones de inversión en una emblemática manzana de Palermo Con respecto a la vacancia, que es importante porque cada mes que no se tiene ocupado el inmueble cuenta, el panorama hoy es bueno . “En Buenos Aires, todo lo que está en alquiler prácticamente se alquila, hay oferta y hay demanda, así que está funcionando bien ese circuito”, asegura, en ese sentido, Mateo García. El alquiler temporario , por su parte, puede superar esa cifra . Las estimaciones varían según la ubicación, la tarifa diaria y la ocupación efectiva: puede rendir cerca del 6,7% anual y alcanzar el 8% o más en unidades bien gestionadas, ubicadas en zonas de alta demanda y con pocos días vacíos. A simple vista, las cuentas favorecen al temporario. Sin embargo, la diferencia entre ambos negocios se redujo durante el último año. Además, comparar únicamente los ingresos brutos puede ofrecer una fotografía incompleta. “El temporario puede generar un ingreso potencial mayor, pero requiere una gestión profesional. El alquiler tradicional ofrece hoy menos esfuerzo, mayor estabilidad y una rentabilidad razonable”, explica Daniel Bryn, titular de Zipcode. La elección por el alquiler tradicional La principal ventaja del contrato locativo tradicional es la estabilidad que representa. En este caso, el propietario conoce de antemano cuánto dinero cobrará cada mes, tiene una menor rotación de inquilinos y no necesita encargarse constantemente de reservas, ingresos, salidas y limpieza. “El alquiler tradicional no es la mejor opción para quien busca maximizar la renta , pero sí para quien necesita estabilidad y no quiere dedicar tiempo a la administración”, señala Bryn. De esta manera, este formato suele ser más conveniente para propietarios que dependen de ese ingreso para vivir, que tienen un perfil conservador o que prefieren delegar la gestión cotidiana en una inmobiliaria. “En el alquiler tradicional se obtiene previsibilidad de ingresos y permite desentenderse del tiempo de ocupación de la locación”, agrega Eduardo Casasnovas, de Century 21 Casasnovas. En este sentido, el broker asegura que los barrios en los que funciona mejor la elección de un departamento para poner en alquiler tradicional son Belgrano, Núñez y Villa Urquiza , ya que presentan una demanda sostenida de familias que priorizan la seguridad, la cercanía con el transporte y la presencia de polos comerciales y gastronómicos. Aunque el precio de entrada es más elevado, ofrecen menor riesgo de vacancia y una ocupación relativamente estable . A pesar de esto, las zonas con la rentabilidad más alta se encuentran en Lugano (10,5%) y Nueva Pompeya (8%). Sin embargo, una renta potencial más alta puede estar acompañada por mayores períodos sin inquilinos, situación que tiende a darse en estos barrios con menor demanda de alquiler. Por eso, la rentabilidad de una propiedad no debería analizarse de manera aislada . Una unidad que promete un rendimiento elevado, pero permanece vacía durante varios meses, puede terminar dejando menos dinero que otra con una renta inferior, pero ocupación permanente. Robert De Niro: la inversión inmobiliaria del actor en un destino paradisíaco elegido por Lady Di Invertir en un alquiler temporario Del otro lado del ring están los alquileres temporarios , que vivieron una notable expansión en los años pospandemia. Ya se trate de Airbnb, otras plataformas o empresas que trabajan de manera directa ese mercado, lo primero que hay que decir es que las rentas suelen ser un poco más altas si de números estrictos hablamos , pero que las variables adyacentes cobran en ese caso un peso mucho mayor. “El temporario es un poco más rentable por tipo de producto, pero está muy alineado a lo que tiene que ver con el turismo. Y hoy el turismo está medio flojo ”, analiza García de Toribio Achával. Balayan aporta datos que, si bien no dan cuenta exacta de la rentabilidad, muestran claramente cómo el mercado prioriza hoy el alquiler tradicional. Los números indican que, a partir del DNU de Milei, la publicación de avisos en Zonaprop de los alquileres temporarios bajó desde un pico de 12.000 por mes en 2021 a unos 4000 en la actualidad, en tanto los de alquileres tradicionales se dispararon del rango de entre 4000 y 6000 a casi 17.000. Ahora bien, yendo a las cifras concretas sobre rendimiento, según las firmas globales AirDNA y AirROI la renta temporaria en Buenos Aires genera ingresos anuales que rondan los US$8000 a US$8100 por unidad , con una ocupación que se mueve entre 45% y 65%. Si se traduce ese ingreso anual a una métrica comparable con el del mercado tradicional, la renta temporaria equivale a una rentabilidad bruta del 6% al 9% anual sobre propiedades de US$90.000 a US$130.000, que son el rango típico de departamentos de uno o dos ambientes usados en CABA. Es decir: el temporario supera o iguala la renta tradicional del 5% al 7% que reportan inmobiliarias y operadores, pero lo hace con mayor volatilidad, costos operativos más altos (limpieza, mantenimiento, gestión, comisiones) y una ocupación que nunca llega al 100%. Es decir que los diferentes modelos de gestión no pueden ignorarse al momento de decidir cómo ofrecer el inmueble . Y es que mientras el alquiler tradicional ofrece ingresos estables y previsibles, el temporario depende de la estacionalidad, la ubicación, la calidad del equipamiento y la capacidad del anfitrión para sostener tarifas competitivas. Aun así, las fuentes coinciden en que Buenos Aires sigue siendo un mercado de baja regulación para el alquiler temporario , con entre 22.000 y 40.000 unidades activas, y una demanda que permite sostener ingresos anuales que, en promedio, igualan o superan la renta tradicional, aunque con un nivel de trabajo y riesgo mayor. Costantini invierte hasta US$30 millones para ampliar un icónico edificio de Palermo Entonces, ¿cuál conviene más? No existe una opción superior para todos los propietarios. La decisión depende del objetivo de la inversión, la ubicación de la unidad y el tiempo que se esté dispuesto a dedicarle . El a lquiler tradicional resulta más adecuado para quien busca un ingreso estable , quiere reducir los riesgos operativos y no desea ocuparse de la propiedad de manera cotidiana. El temporario puede ser más rentable cuando la unidad está ubicada en una zona de alta demanda, mantiene una ocupación superior al 50% y cuenta con una gestión profesional y eficiente. A cambio, exige mayor dedicación, inversión inicial, mantenimiento y tolerancia a los meses de menor actividad. Para quienes buscan un punto medio, el alquiler mensual amoblado aparece como una alternativa cada vez más competitiva.