De rentas, déficit y desafío residencial

El tope a rentas a la vivienda de Ciudad de México (CDMX) al ser indizado a la inflación regresa al escenario con una versión reforzada de generar un control, límites y sanciones. Ante el análisis de la Ley de Relaciones Inquilinarias y Rentas Justas que el Congreso capitalino analiza actualmente está basado en la lógica de la justicia social y el acceso a la vivienda. Esta ley encendió la incertidumbre de inversionistas y propietarios, ante el efecto generará en temas como la reducción en la oferta de alquiler y el encarecimiento de rentas. El tope a rentas de vivienda en la ciudad expuso también desafíos a la asequibilidad, nuevas inversiones y la construcción del mercado institucional. La premisa está en que la reforma de hace 2 años topó la renta al Índice nacional de Precios al Consumidor (INPC), pero los cambios contemplados en la ley actual establecen que independiente al cambio de inquilino al vencimiento de los contratos los valores deben permanecer bajo el aumento alineado a la inflación. Lo anterior a decir de quienes evalúan esta ley es que se trata de una iniciativa que generaría el congelamiento de rentas como sucedió entre 1942 y 2001, es decir 59 años. Fue en julio de 1942 cuando la gestión de Manuel Ávila Camacho promulgó la Ley de Rentas Congeladas, una medida temporal para proteger a la clase trabajadora de la inflación generada por la Segunda Guerra Mundial. Seis años más tarde la administración de Miguel Alemán la prorrogó indefinidamente y en 1990 se levantaron restricciones y permitieron ajustes en los precios. Ya en 2001 se derogó en su totalidad, no obstante algunos críticos de la medida han destacado el efecto en el deterioro urbano por falta de mantenimiento de los inmuebles en zonas como Centro Histórico, la colonia Guerrero, San Rafale y Santa María la Rivera. El efecto de la falta de conservación en muchos edificios se acentuó con el sismo de 1985 y que iniciativas como el programa ¡Échame una manita! Logró una icónica convocatoria de rehabilitación urbana instrumentada entre 1991 y 1994. Fue en ese entonces que el Fideicomiso Centro Histórico rescató y revitalizó 10% de la Zona de Monumentos, que además integró un modelo participativo para promover la cooperación público privada. Fue en el año 2000 que el Bando II conformó las directrices para revertir en las entonces delegaciones Cuauhtémoc, Benito Juárez, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza el despoblamiento y frenar la mancha urbana. Esta reflexión en el tiempo sirve para dar forma a lo que la historia ha dejado respecto a la evolución urbana de la ciudad, el desarrollo inmobiliario que incluya servicios y acceso a la vivienda y sobre todo, la necesidad de la política urbana que haga factible una planeación a futuro. Lo que actualmente se discute, nos debiera llevar a la reflexión de fondo. Distintas opiniones aseguran que con ella no se resuelve la escasez de vivienda porque crearía un entorno adverso que fomentaría la permanencia de la informalidad.Actualmente 96% de la oferta de rentas habitacionales es informal. Además la aplicación de la ley generaría efectos en la propiedad privada, la libertad contractual y la inversión. Es un impacto hacia las 813 mil 68 viviendas particulares habitadas en un mercado donde 54% de las búsquedas inmobiliarias se concentra en las rentas, mismas que ahora tendrían que entrar a un registro digital de contratos y mecanismos sancionadores. Se trata de sanciones de hasta 47 mil pesos por incumplimiento de la norma. Lo anterior agravaría además la asequibilidad ante el déficit de vivienda, dado que hoy la mitad se concentra en el segmento medio en tiempos en que la falta de nuevas construcciones del tipo han llevado el crecimiento de las transacciones de vivienda usada y un ticket promedio de vivienda nueva de casi 4 millones de pesos, según la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Indudablemente es un tema que debe ser analizado a fondo y encontrar los mecanismos que hagan factible que los jugadores del negocio encuentren certeza jurídica y la población logre satisfacer el requerimiento fundamental de acceso a la vivienda.